住居費は支出の中で大きなウェイトを占めていて、ここをどうするかで将来の資産形成やFIREの実現可能性にも大きな影響を及ぼします。
よくある「持ち家と賃貸はどっちがお得か？」というテーマですね。
持ち家VS賃貸に答えはない
まずは、それぞれのメリット・デメリットをざっくりと表にまとめてみました。
こうして見ると、どちらにも一長一短あります。
結局のところ、どちらを選ぶべきかは、自分が何を優先するか、そして自分の置かれている状況によって変わってくるというのが持論です。
前提条件が違うのだから、論じる場面で答えが変わるわけです。
例えば、『家を持つこと自体に価値を感じる』とか『子供に家を残してあげたい』といった、経済合理性だけではない価値観を優先するなら、持ち家を選ぶ方が満足度は高いかもしれません。
逆に『色々な場所に住んでみたい』とか『もしもの時のリスクを最小限にしたい』と考えるなら、身軽な賃貸の方が向いているでしょう。
経済合理性にフォーカスしても色々な要素が複雑に絡み合っているので、一概にどちらが有利とは言えないのが正直なところです。
良い時期に、良い物件を、良い条件で買えたことで資産を増やすことができた人は持ち家を勧めるでしょうし、家賃を経費にできるビジネスオーナーや、会社から潤沢な住宅手当が出る人は賃貸暮らしを選好するでしょう。
資産となる可能性があるのは持ち家
ただ、持ち家の方が何かと支援制度が充実していたり、資産形成にプラスに働く余地があります。
賃貸の場合、支払った家賃はそれっきり返ってきませんからね。
持ち家の支援制度には、例えば次のようなものがあります。
住宅ローン控除
2025年現在、住宅ローン控除の控除率は0.7%です。
もしこれよりも低い金利、例えば0.6%で住宅ローンを組んだとすると、住宅ローンの利息よりも節税額の方が大きくなる逆ザヤ状態になります。
これがどれくらいお得になるかというと、例えば年末のローン残高が3,000万円だった場合、支払うローンの利息は年間で18万円ですが、控除額は21万円となるので差し引き3万円がプラスになる計算です。
つまり、実質的にマイナス金利で住宅を取得できることになるので、0.7％より低い金利で住宅ローンを借りることができれば、持ち家の経済合理性は高いと言えます。
物件価値の上昇
さらに、好立地の物件であれば、物件自体の値上がりも期待できます。
過去を振り返っても、特に都心に持ち家を買ったことで一財産築けた人は少なくありません。
これはインフレヘッジにもなります。
物価が上がれば、不動産の資産価値もそれに合わせて上昇していくことが多いので、現金や預金だけを持っているよりも有利に働く可能性が高いです。
相続に有利
不動産として所有している資産は、現金や株式といったペーパーアセットよりも相続税評価額が低くなるケースが多いので、相続対策としては非常に有効な手段となり得ます。
さらに、相続人と被相続人が同居していた場合に利用できる、『小規模宅地等の特例』という制度もあります。
これは、一定の要件を満たすことで、相続した土地の評価額を最大80%減額できるという制度で、非常に大きな節税効果が期待できます。
売却時の税優遇
もし将来、持ち家を売却して売却益が出たとしても、『3000万円特別控除』という制度が使えます。
これは、売却益から最高3000万円までを控除できるというもので、ほとんどの場合、売却益に税金がかからなくなる、非常に強力な制度です。
売却によって得た利益が非課税になるというのは、資産形成において大きな武器となりますね。
地震保険料控除
これは、地震保険に加入した際に支払った保険料のうち所得税5万円、住民税2万5000円を限度に控除できる制度です。
このように、家の購入を支援する様々な制度が充実してて、国としても持ち家の取得を後押ししていると言えます。
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