不動産投資の苦い思い出③

都内2路線徒歩5分圏内の好立地新築マンションを購入したわけですが、これが最悪の選択となりました。
何が最悪だったのでしょうか。

新築プレミアム

新築マンションの価格には、建物の建築費だけでなく、広告宣伝費、販売会社の利益、モデルルームの維持費など、多くのコストが上乗せされています。
中古物件にはこれらのコストがかからないため、同じ立地や広さの物件でも、新築の方が高くなる傾向にあります。
購入後すぐに価値が下がる「新築落ち」という言葉がありますが、一度人が住んだ瞬間に、物件の市場価値は新築プレミアムが剥がれ落ちた分だけ下落します。

例えば、新築で4000万円で買った物件が、引き渡し直後に中古として売りに出されると、400万円から500万円ほど価値が下がると言われています。
つまり、購入した時点で含み損を抱えている状態になりやすいのです。
当然、高値掴みをしているため、投資としてはリターンを出すのが難しくなります。

サブリース付き

もう一つの理由が、家賃保証のために付けたサブリース契約です。
正直、こっちのほうが深刻ですね。

サブリースとは、サブリース業者がオーナーから物件を借り上げ、それを入居者に転貸する仕組みのことです。
オーナーは、サブリース業者から毎月一定額の賃料を受け取ることができるため、空室リスクや家賃滞納のリスクを気にせず安定した収入が得られる、というメリットがあります。

しかし家賃保証はされるものの、これが本当に厄介でした。
契約書には「オーナーからの事前通告によって契約を解除できる」と書いてあったので安心していたのですが、実際は借地借家法により、オーナーである私からサブリース契約を解除することは、ほぼ不可能でした。

なぜ不可能かというと、オーナーとサブリース業者の間にある「賃貸借契約」が、借地借家法という法律で強く保護されているからです。
サブリース業者も入居者と同様「借りている側」ということになりますので、オーナー都合でサブリース契約を解除しようとしても、そのサブリース業者を「出て行かせる」には、正当な事由が必要になってきます。

しかし正当事由というのが極めて難しい。
例えば、「オーナーが自分で住む」といった理由でも、他の物件で代わりを探すなど、サブリース会社に不利益を与えないための「立ち退き料」を支払う等かなりのハードルがあります。
当然、「収益が悪いから」という理由では、正当事由として認められません。

それでも立ち退き料を払って解除できるならまだいいほうで、私が契約していた業者は、いかなる理由があっても一切解除しない、と非常に強硬な姿勢でした。
別の不動産屋に聞いたところ、「あそこのサブリースは外せた前例がない」といわれるほどの悪名高い業者だったのです。

プロであるサブリース業者が借主として保護され、一般人であるオーナーは弱い立場に置かれるという逆転現象が発生するのです。

これは、不動産投資をするような人は不動産業者と同等のプロとして扱われるため、保護する必要はないよね、という建付けからで、このサブリースを巡っては、オーナーがサブリース業者に対して訴えを起こして裁判になっているケースも多々ありますが、ほぼ勝ち目がない状態になっています。

一方でサブリース業者は、数年ごとに家賃の減額交渉をしてきますし、それに従わざるを得ない状況に陥ってしまいます。

ちなみに、借地借家法に関する説明は当時、一切ありませんでした。
ただ、このサブリースを巡るトラブルが続出したため、「サブリース新法」とよばれる法律が施行され、この点については説明が義務付けられるようになったようです。

こうした罠にまんまとはまってしまった私を待ち受けていたのは、まさに地獄でした。

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